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【 不動産遍歴を書ける範囲で書いてみる/中編】〜自己居住から賃貸へ〜

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不動産遍歴 続きです。

前回、学生時代〜リーマンショック後にマンションを取得するまで
を書きましたが、この後にエイリストを立ち上げ
創業当初はシェアハウスの運営をやっていました。

シェアハウス事業からの「事業撤退」という体験談

その時の話は上記記事に書いてあるのでご覧いただければと思いますが、
そこにも書いてある通り、シェアハウス事業は開始1年後に縮小を決定。
その後、1年半くらいかけて徐々に縮小・撤退していきました。

シェアハウス事業の縮小にあわせてしばらくは
ウェブマーケティングのコンサルをさせていただいていたのがこの時期。
(オフィスも間借りでした)

その傍ら、当時まだ売上の立っていなかった
就活SWOTを開発していました。

【 自己居住から賃貸へ 】

前編で紹介したマンションには2012年秋まで住んでいたのですが、
結婚する事が決まり、入籍の少し前から2人で住む事になりました。

この時は賃貸物件で、大崎、笹塚、幡ヶ谷などで探していたのですが
なかなか良い物件は見つかりませんでした。

大崎や目黒のUR賃貸なども見たのですが
「礼金かからないだけで、家賃は普通に高くない?」
という印象を持ったので見送りました。
(たしか大崎が50平米台で20万円くらいだった気がします)

それで見つけたのが、代々木・新宿が徒歩圏でありながら
2LDKで17万円台という条件の物件です。

確かSUUMOで見つけたと思うのですが、見つけてすぐに見に行って
見に行ったその日のうちに申し込みをしました。
(良い物件は即決めるというスタンスは、賃貸でも売買でも同じです)

ちなみに後で知ったのですが、この時の仲介会社は物件の囲い込みをしていたようで
他の仲介会社が取り扱いできないようにするため
レインズなどにも物件情報は載せていなかったようです。

SUUMOに載せた瞬間問い合わせが殺到するような家賃に設定して、
オーナーと借り主の両方から仲介手数料をもらう方針だったということです。

自分としては割安に住めて良かったのですが、
貸主からすればもっと高く貸せたはずなのに…と思うと複雑な気分ですね。

なお、自分が住む住居は賃貸でも売買でも「お得であればどちらでも良い」と思っています。
割安な賃貸物件があればそこに入るし、割安な売買物件があればそれを買えば良いというスタンスです。

賃貸だと資産運用できないと思われる方がいるかもしれませんが、
別に自分で住まなくても人に貸すための物件を買えば良いのです。

関連記事:「家を買った瞬間に失う金は1000万円」というのは本当なのか?
~賃貸・持ち家の比較は本質的ではない~

「賃貸か、売買か」という議論は全く意味が無いと思います。

【 自分の物件を賃貸に出す 】

ここで、今まで住んでいた物件を「賃貸に出す」という初めての経験をすることになります。

※ 住宅ローンを使って取得した物件の場合、
 残債が残っていると金融機関からお咎めがある場合があるそうです。
 その場合、売却するという選択肢もありますが、
 自分の場合は住宅ローンを使っていなかったため どちらでもOKという状況でした。
 なのでまずは一旦賃貸に出すという選択になりました。

「一般媒介と専任媒介ではどちらが良いのか…」など調べ、
最初は最寄り駅前にあった某大手フランチャイズ系の不動産屋に媒介を依頼してみました。

しかしこれが大ハズレで、依頼したきり何の活動報告もなく
何の反響も無いまま2週間が経過しました。

実は、この時はまだ自分が居住中の段階で
「今まだ居住中なので、見学希望が入ったら見学希望時間を教えて下さい。
 基本的に夜と土日は内覧できますので」
…というスタンスで入居者募集していました。

おそらくそれも良くなかったのでしょう。
担当者は写真すら撮りに来なかったし、案の定 見学すら1件も入りませんでした。
(内覧案内する立場から考えればオーナーと内覧日調整するのは面倒なので)

新居への引越も忙しかったのであまり催促が出来ていなかったのも事実ですが、
こちらから状況を聞いても、担当者からの反応はありませんでした。

今思えば、レインズなどにも情報掲載していなかったのだろうと思います。

2週間経ち、自分がその部屋を退去する頃にようやくその業者を見限り、
「空室状態になったら、他の業者に入居者募集を依頼し直そう」
と決意しました。

自分の退去予定日の何日か後にハウスクリーニングの業者を手配し、
並行してリスクヘッジで何社かの不動産会社に客付けを依頼。

募集条件も少し見直して募集を再開させました。

最終的にはそこから2週間ほどで決まったのですが、
その途中では一度申し込みを入れた方が審査NGになってしまったり
紆余曲折はありました。

「収入は無いが、貯金はあり2年分の家賃を先に払うので住ませて欲しい」
というイレギュラーな入居希望者もいたのですが、
何かの条件が折り合わず、そちらも見送りとなっていました。

(買った物件に間違いがなくとも、こういった時は大なり小なり不安になるものです。)

その時に入居された方は、2年半経った今も継続して入居していただいています。
最初の客付けは色々と大変でしたが、結果的には良かったかと思っています。

それまでは自己居住だったため「利益」という概念はなかったので、
「不動産賃貸業」としてはこの時に初めて、利益が出たということになります。

【 管理会社に対する考え方 】

なお、この話をすると少し驚かれることが多いのですが、
この物件については、入居者管理の会社は付けずに自分で入居者管理をしています。
(管理会社を使うと、家賃の5%程度の管理費を払うことになります)

浴室の「暖房冷房乾燥機」が壊れたことがあり、
一度だけ自分が修理業者を手配したことはあったのですが
それ以外は何のクレームもなく、家賃も期日前に振り込まれており、
至って平和なのでストレスもありません。

本業の内容によっては管理会社に一任した方が良かったりもしますが、
ある程度知識があり、時間に融通が利く仕事が本業であれば
管理会社は付けなくても良いのではないかというのが個人的な考えです。

(ただし、信頼できる会社であれば お付き合いのために管理をお願いするようなこともあります)

なお、同物件の取得から今まで5年4ヶ月が経ったのですが、
家賃10.5万円から管理費を除外して、入居者からの家賃と、自分の家賃節約分を合わせて
600万円弱のプラスが出ている計算になります。

【 その後の動向と、次回予告など 】

この後、2012年末頃から新規物件の購入も始めました。
(当時、29歳になった頃です)

2013年には1年で4物件も購入したことになるのですが、
その時に心がけていた事は下記の記事にまとめました。

優良物件の買付・交渉で「一番手」になるため心がけたい5つのポイント

ちなみに、この歳でいくつもマンションを持っていると言うと
「どれだけ高い給料を取っているのだ」と言われることもあるのですが、
実のところ、同世代の人間と比較して そこまで高い給与を取っているわけではありません。

不動産からの賃貸収入を除いた場合、同世代の平均を超えているのは確かですが
外資系金融や外資コンサルで高い給与をもらっている同世代よりは低いかと思います。

親から資産を相続した方や、IPOでキャピタルゲインした方のように
莫大な資金源があるわけではありませんし、株やFXで大儲けしたわけでもありません。
親がどこかの地主だったというオチでもありません。

にも関わらず次々物件を取得できているのは、

◎取得価格に対して資産価値が高い物件を狙っていること
◎身の丈にあった物件を少しずつ買い足していっている
◎そもそも生活コストが低いのであまりお金を使わない

…という3点に尽きるかと思います。

(ただ生活コストの低さをアピールしてもあまり意味がないと思うので、そこについては深く言及しません)

つまり 軍資金に物を言わせて無闇に物件を買っているのではなく、
どうすれば安いなりに収益性が高く、資産価値の高い物件を買えるかを考えて行動しています。

ちなみに「地方の積算価値が高い物件をフルローンで買う」
という戦略を取る投資家の方もいらっしゃるのですが、
それだと客付けや管理が大変なので、自分はあくまで都心・駅近にこだわっています。

都心の物件は一般的に積算が出にくく、
それだけ自己資金を用意する必要があると一般的には言われているのですが、
「その中でも割安な物件を探す」事が鍵だと考えています。

というわけで少し次回予告が長くなりましたが、
近いうちに後編も書きたいと思います。

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